Как узаконить самовольную постройку?

О том, как узаконить самовольную постройку и что изменится для собственников выстроенных самовольно и не оформленных в собственность зданий с 1 сентября 2015 года, рассказала руководитель отдела по административным спорам компании ПРАВО-ЭКСПРЕСС Елена Дудко.

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой признается здание (строение, сооружение), построенное на участке, который не был предоставлен в установленном законом порядке или на участке, не предназначенном для этих целей (сюда относятся, например, те случаи, когда многоэтажное здание появляется на земле, отведенной в градостроительной документации под малоэтажное строительство) или здание, на строительство которого собственник земли предварительно не получал разрешения.

Правовые последствия самовольной постройки

Пока собственность на построенное здание не оформлена в установленном порядке, с точки зрения закона оно не существует. Лицо, самовольно построившее здание, не владеет им (несмотря на то, что строение при этом может быть возведено на находящемся в собственности этого человека участке)  и не имеет права им распоряжаться:  продать,  подарить или обменять.

По закону самовольные постройки подлежат сносу, исключением являются лишь те случаи, когда ее возможно оформить по закону.

Существует два способа узаконивания самовольных построек: упрощенный порядок (дачная амнистия) и признание права на постройку в суде. В первом случае можно зарегистрировать права собственности на объект, построенный на участке, находящемся в собственности (аренде), в пожизненном владении или бессрочном пользовании. Обязательное условие -  участок должен быть предоставлен для строительства.

Узаконивание постройки по дачной амнистии

Для собственников таких земельных наделов  по сути ничего не изменилось. Они могут также как  прежде, начинать строительство  до получения необходимых разрешений, а затем узаконивать уже готовый объект в рамках продолжающей действовать дачной амнистии. При условии, что объект будет построен до 1 марта 2018 года (конечного срока действия Федерального закона № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закона о дачной амнистии).

Для этого необходимо будет изготовить кадастровый паспорт на дом (его подготовкой занимаются кадастровые инженеры), и получить в управлении архитектуры города или района, в котором располагается построенное здание, справку о присвоении ему адреса. Этих документов достаточно для регистрации права собственности в Росреестре.

При этом нужно понимать, что в рамках дачной амнистии возможно узаконить только строения, предназначенное для пользования физическим лицом. "Некоторые собственники земельных участков, выстроившие в предыдущий период на них самовольные строения, и желающие теперь оформить на них права в установленном законом порядке, не понимают, что в таком порядке можно узаконить только то, что было построено для пользования физического лица:  дом, дачу, гараж.

Узаконить по дачной амнистии построенный на участке без получения необходимых разрешений магазин  или склад и вообще любое сооружение, предназначенное  для ведения коммерческой деятельности, росс реестр позволит - рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании "ПРАВО-ЭКСПРЕСС" Елена Дудко.

Признание собственности на самовольную постройку через суд

Во всех остальных ситуациях добиваться признания собственности на постройку придется  в судебном порядке.

В каких случаях возможно легализовать самовольную постройку?

Оформить собственность на построенный жилой дом (гараж, магазин) возможно при одновременном соблюдении трех условий:

1. Земельный участок находится в собственности, предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования. Лица, которые не являются собственниками участка, а арендуют его, не имеют права добиваться признания права собственности на самовольную постройку в суде.
2. Появление на участке самовольной постройки не затрагивает права и законные интересы третьих лиц
3. Построенное здание не создает угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.
4. Вступающий в силу с 1 сентября 2015 года  Федеральный закон №258 - ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" определяет, что здание кроме того должно  соответствовать  правилам землепользования и  застройки, а также установленным  для этого участка градостроительным нормам.

Кроме того, потребуется предоставить в суд дополнительные документы. "Определение Верховного суда от 23 июня 2015 года говорит о том, что для признания самовольной постройки собственнику теперь необходимо будет доказать не только,  что в свое время перед началом строительства он обращался в администрацию за получением разрешения, но и то, что отказ администрации в выдаче такого разрешения был необоснованным", - объясняет Елена Дудко. 

Хотя само по себе отсутствие разрешения на строительство не является причиной для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, для суда оно  выступает дополнительным подтверждением того, что собственник участка принимал определенные меры для ее легализации.

Какая информация должна содержаться в исковом заявлении?

В заявлении, которое собственник земли подает в суд, необходимо указать вид права, по которому ему принадлежит этот участок. Вид постройки (дом, дача, гараж и т.д.), имя владельца участка. Указать, что при строительстве дома (гаража, иного строения) не допускалось отступление от градостроительных норм и правил, а появление на участке самовольно построенного здания не нарушает права и интересы третьих лиц.

Отметить, были ли попытки оформить постройку в соответствии с законодательством (обращался ли владелец земельного участка в администрацию за разрешением на строительство, за актом ввода объекта в эксплуатацию). В случае если за подобными документами обращались, но был получен отказ, необходимо упомянуть и об этом.

Размер госпошлины за подачу искового заявления определяется в зависимости от стоимости постройки. Так, например, если здание стоит от 20001 руб. до 100 тыс. - размер пошлины составит 800 руб., плюс 3% от суммы, превышающей 20 тыс. рублей. от 100 001 до 200 тыс.рублей - 3200 плюс 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб.

От 200 001 до 1 млн. - 5200 плюс 1% от суммы свыше 200 тыс. рублей. При цене постройки более 1 млн. рублей - пошлина составляет 13 200 рублей плюс 0, 5% суммы свыше 1 млн, но при этом размер пошлины не может быть более 60 тыс. руб.

Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде 

(Если стоимость постройки не превышает 50 тыс. рублей иск подается мировому судье, если стоимость выше - в районный суд)

1. Исковое заявление;
2. Документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
3. Документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки акт обследования  документы из БТИ. Готовит его комитет местного самоуправления;
4. Документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены права и интересы третьих лиц . Например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка, а  что может выступать в качестве такого документа? заключение кадастрового инженер правила землепользования и застройки, документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
5. Документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на  строительство и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например, отказ в выдаче разрешения на строительство).
   
   "Прежде чем обращаться в суд для признания права на самовольное строение, собственнику земли необходимо подготовить объемный пакет документов ", - объясняет  Елена Дудко, - Если человек ранее обращался в администрацию за разрешением, у него должна быть переписка с органами местного самоуправления, из которой следует, что был выполнен  проект, он на основании этого проекта пытался получить разрешение на строительство. Какими были замечания у администрации к проекту, почему проект не был принят (основание для отказа)";
   
6. Квитанция об уплате государственной пошлины;
7. Копии искового заявления для ответчика и иных лиц.

В случае принятия судом положительного решения, документы можно подавать на регистрацию в Росреестр. При этом в решении суда по иску в обязательном порядке должна содержаться информация об адресе объекта, позволяющая его идентифицировать, и об его собственнике. В случае отсутствия этой информации будет сложно зарегистрировать право на построенный объект в Росреестре.

Размер пошлины за регистрацию права собственности на самовольную постройку составляет 2000 рублей.

"Число случаев, когда самовольные постройки будет невозможно узаконит с вступлением в силу поправок в 222 статью Гражданского кодекса увеличивается, - рассказывает Елена Дудко, - Если в предыдущий период на земельном участке было размещено самовольное строение, оно естественно не было учтено в градостроительной документации.  В этом случае с вступлением в силу новых правил землепользования и застройки оно может быть снесено.

При этом, нужно понимать, что если здания были ранее построены по закону,  со вступлением в силу нового генплана и новых правил землепользования и застройки для их собственников по сути ничего не изменится. Даже если в градостроительных документах эта территория отведена под многоэтажную застройку (а сегодня на этом месте располагается, например, садоводческое общество). После принятия нового генерального плана поступало много вопросов от собственников таких объектов. 

Появление нового генплана не может нарушать то, что существовало ранее в соответствии с законом. Разумеется, новые дачи строить на этой территории никто не позволит, но обратной силы закон не имеет,  и никто не может понудить собственников изменить застройку участка. Это касается любых законных объектов, не только дач, коттеджей и жилых домов, но и магазинов, складов, баз.  При условии, что эти существовавшие ранее объекты были зарегистрированы".

Однако это относится только к  построенным  в рамках законодательства строениях, подчеркивает специалист. Для многих самовольных построек вступающие с 1 сентября в силу изменения в законодательство сделают признание прав собственности невозможным.

А тем, кто только собирается  сейчас начать строительство на принадлежащем им участке придется как раньше, сначала собирать все необходимые разрешения, потом заказывать проект, и только после этого приступать к работам на объекте, не рассчитывая, что уже построенное здание можно будет легко узаконить в дальнейшем.

Врезка:

С 1 сентября вступают в силу поправки в статью 222 Гражданского кодекса, ужесточающие требования при признании самовольной постройки в суде. Перечень зданий, которые можно узаконить таким образом, сократится.